Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?
Vérifié le 19/03/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Oui, lorsqu'une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent créer un ou plusieurs syndicats secondaires. L'intérêt de cette organisation réside dans l'autonomie de gestion de chaque bâtiment. Nous vous présentons les informations à connaître.
Le syndicat secondaire est une structure qui peut être créée au sein d’une copropriété constituée de plusieurs bâtiments. Il s'agit d'une <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=R40703">personne morale</a> distincte du <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2606">syndicat principal</a>.
Le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou de plusieurs bâtiments. Il permet ainsi une <span class="miseenevidence">gestion séparée et individualisée</span>.
À savoir
L'autonomie du syndicat secondaire est limitée à sa gestion. Il n'y a pas de morcellement du sol ou de <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=R71695">scission en volume</a> de la copropriété. Le syndicat secondaire reste attaché au syndicat principal.
Pour être créé, le syndicat secondaire doit respecter deux conditions imposées par la loi, à savoir :
La copropriété doit être <span class="miseenevidence">composée de plusieurs bâtiments ou d'entités homogènes</span>. Il doit donc pouvoir être constatée une indépendance.
Si le <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2589">règlement de copropriété </a>ne prévoit pas l'existence d'un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une <span class="miseenevidence">décision prise par une assemblée générale spéciale</span>. Cette assemblée est exclusivement constituée par les copropriétaires dont les <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=R38693">lots</a> composent le ou les bâtiments concernés. La création du syndicat secondaire est votée à la <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2137">majorité absolue</a> (dite de l'article 25) des copropriétaires.
À savoir
Les règles de <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2615">convocation</a> et de <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2619">tenue</a> de l'assemblée générale spéciale sont les mêmes que celles fixées pour les assemblées générales des copropriétaires. L'initiative de la convocation revient, en principe au syndic. L'<a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=R71026">ordre du jour</a> de l'assemblée générale doit mentionner la question de la constitution du syndicat secondaire et celle de la modification du règlement de copropiété et le nouvel état de répartition des charges.
Le syndicat secondaire est <span class="miseenevidence">immédiatement </span>créé lorsque la décision est adoptée.
La création du syndicat secondaire implique obligatoirement une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.
Modification du règlement de copropriété
La constitution du syndicat secondaire impose une modification du <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2589">règlement de copropriété</a>, au moins pour mentionner cette création. Cette modification doit être publiée auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier) par le notaire.
À savoir
Il n'est pas obligatoire d'établir un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire.
Spécialisation des charges de copropriété
La constitution du syndicat secondaire entraine une modification de la répartition initiale des <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2590">charges communes</a> de la copropriété entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.
En effet, les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (par exemple frais d'entretien ou de réparation, eau, électricité, frais de ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment, et non plus entre l'ensemble des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle la <span class="expression">spécialisation des charges</span>.
Cette nouvelle répartition est votée à la <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=R70729">majorité dite de l'article 25</a>.
Le syndicat secondaire doit être géré par un <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2608">syndic de copropriété</a>. Ce syndic peut être le même que celui du syndicat principal.
Il peut avoir un <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F2610">conseil syndical</a> alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité morale. Il a ainsi :
Un patrimoine qui lui est propre
Sa propre comptabilité qui l'oblige à voter son <a href="https://bohainenvermandois.fr/etat-civil/?xml=F20586">budget prévisionnel</a> pour faire face aux dépenses courantes du bâtiment concerné
Le droit d'agir en justice pour préserver ses droits (par exemple obtenir la réparation de malfaçons affectant le bâtiment).
Le pacte civil de solidarité (Pacs) est un contrat.
Il est conclu entre 2 personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.
Conditions :
Les demandeurs doivent être majeurs de sexe opposé ou de même sexe
Les prétendants au PACS doivent disposer d’une résidence commune
Aucun lien de parenté même par alliance ne doit lier les deux contractants
Les deux personnes ne doivent pas être déjà mariées ou liées par un autre PACS.
Pièces à fournir (pour chacun des partenaires) :
La pièce d’identité
La copie intégrale ou un extrait de son acte de naissance avec filiation
Une attestation sur l’honneur qu’il n’a pas de liens de parenté ou d’alliance avec l’autre partenaire
Un certificat récent délivré par le tribunal d’instance de votre lieu de naissance attestant que vous n’êtes pas lié par un PACS avec une autre personne
Une attestation sur l’honneur indiquant que vous fixez votre résidence commune dans le ressort du tribunal d’instance où vous faites la déclaration conjointe.
Vous pouvez vous adresser du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h et le samedi de 9h à 12h au service Etat Civil en mairie afin de constituer votre dossier.
Informations et formulaires disponibles sur le site service-public.fr ou au service de l’Etat Civil de la Mairie au : 03.23.07.55.51
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